Os condomínios tornaram-se uma excelente opção de moradia em diferentes cidades, principalmente nas capitais. Além de otimizar o uso do espaço no perímetro urbano, os condomínios contribuem para conferir maior segurança contra os perigos comuns, como assaltos e acidentes de trânsito, além de estimular um modo de vida mais cooperativo.
Mas o condomínio é uma instituição, ou seja, existe toda uma legislação específica para ele. Veja neste post, como fazer a instituição de condomínio e tudo que se refere a ela!
Um dos primeiros passos da incorporadora/construtora responsável
A instituição de condomínio acontece logo depois da averbação do edifício no Registro de Cartório de Imóveis. Por exemplo, se uma pessoa levanta um prédio de 4 andares com 2 apartamentos por andar, juridicamente ela é dona de somente um imóvel, mesmo que existam, no todo, 8 apartamentos.
Somente após a instituição de condomínio, com o devido registro no Cartório de Imóveis, é que surgirão as unidades autônomas, sempre ligadas a uma fração ideal do terreno. Averbada a construção e registrada a instituição, são definidas as unidades autônomas com suas matrículas individualizadas.
A instituição de condomínio pode ser efetivada por instrumento público ou particular ou por testamento.
Depois da instituição e da venda das unidades, a incorporadora ou construtora responsável não tem mais direito algum sobre o condomínio.
Os tipos de atos da instituição de condomínio
A instituição de condomínio pode ser efetivada por atos entre vivos ou por testamento, conforme foi dito acima. Esses atos podem ser:
- Do proprietário, o qual divide a edificação ou o terreno em frações ideais;
- De incorporação, por meio da alienação de 1 ou mais unidades autônomas na planta ou em construção).
A instituição de condomínio por testamento acontece quando os herdeiros recebem, em herança, unidades localizadas na edificação que é propriedade do testador falecido.
Também pode ocorrer a instituição de condomínio por meio de sentença judicial em ação de divisão.
As frações: ideal e autônoma
A instituição de condomínio define juridicamente as frações do condomínio: fração ideal e fração autônoma.
A fração ideal é a parte destinada ao proprietário de um apartamento em relação ao terreno do edifício (esse terreno equivale à área destinada ao uso comum).
A fração autônoma equivale à unidade autônoma, ao próprio apartamento onde mora o proprietário.
O que mais a instituição de condomínio define
Além das frações, a instituição de condomínio define a autonomia de cada proprietário sobre sua unidade, a convivência dos moradores nas áreas coletivas, dos direitos (em relação ao terreno e às áreas comuns) e dos deveres de cada condômino e também do repasse da administração.
A área comum e a área privada
A área comum ou propriedade coletiva é o espaço que pode ser utilizado igualmente por todos os condôminos, pois todos são proprietários dele.
A área privada, propriedade individual ou propriedade exclusiva é o espaço que só pode ser utilizado pelo proprietário (a unidade autônoma é uma área privada).
A constituição de condomínio
Existe ainda outro conceito que precisa ser conhecido e diferenciado da instituição de condomínio. É a constituição de condomínio.
Como vimos, a instituição cria o condomínio. A constituição só acontece depois da instituição de condomínio através da convenção.
A convenção (que constitui o condomínio) deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, tornando-se, desde então, obrigatória para todos os condôminos.
Isso prova que a constituição de condomínio origina-se a partir da convenção, que será ajustada por instrumento público ou particular e terá sua minuta arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.
Para uma análise completa do assunto, leia os artigos 1.332 e 1.333 do Código Civil Brasileiro.
Entendeu como ocorre a instituição de condomínio? Aproveite para ler outro post, sobre financiamento para construção de condomínios residenciais!
*Engenheiro Luciano Rufato, especialista no assunto, e CEO da ConstruaMais me ajudou na produção deste post.
Prezado Luciano!
Gostaria de sua ajuda para entender como é calculada a área comum em relação às unidades, já que na fração ideal da unidade está a soma das área comuns. E sendo algumas unidades com área diferentes, isso reflete na divisão desse calculo,que será proporcional.
Grata.
Rita
Recebi em doação de minha mãe um casa. Minhas duas irmãs também receberam cada uma um imóvel. Quero registrar o meu imóvel no RGI, mas uma das pendências é instituir condomínio, porém elas não se interessam. O que devo fazer.
Obrigada!! Boa explicação!!
Boa tarde como vai?
Gostaria de saber, se é possível instituir um único condomínio, em dois imóveis distintos, separamos por uma via pública, mas unidos por túnel subterrâneo já aprovado pelo poder público Municipal.
Grato,
José Braz